Les dix questions les plus courantes : L’exemption pour résidence principale

1. En quoi consiste l’exemption pour résidence principale?

L’exemption pour résidence principale vous permet généralement de vendre votre maison, c’est-à-dire votre résidence principale, sans payer d’impôt sur l’augmentation de sa valeur. Dans la plupart des cas, lorsque la valeur de cet actif augmente, le gain en capital qui en résulte est partiellement imposable. L’exemption pour résidence principale vous permet de mettre à l’abri de l’impôt le gain en capital réalisé sur votre maison.

2. Qu’est-ce qu’un gain en capital et à combien s’élève l’impôt sur les gains en capital?

Un gain en capital est le bénéfice qui découle de la vente d’un actif à un montant supérieur au prix d’achat. Il n’y a pas vraiment d’impôt distinct sur les gains en capital ni de taux d’imposition particulier. Mais, lorsque la vente de la propriété entraîne un gain en capital, une partie de ce gain est incluse dans votre revenu. C’est ce qu’on appelle le taux d’inclusion des gains en capital.

Lorsqu’une partie du gain en capital est incluse dans votre revenu, elle est imposée à votre taux d’imposition. Ce taux est déterminé par votre revenu total de toutes les sources possibles et peut varier considérablement d’une personne à l’autre. Autrement dit, même si le taux d’inclusion des gains en capital est le même, le taux d’imposition et l’impôt à payer qui en résultent varieront d’une personne à l’autre.

3. Quels sont les changements apportés au mode d'imposition des gains en capital?

Jusqu’à récemment, le taux d’inclusion des gains en capital était de 50 %. Comme nous l’avons expliqué au point 2 ci-dessus, cela ne signifie pas que le gain en capital est imposé à un taux de 50 %. C’est plutôt que 50 % du gain est inclus dans votre revenu et imposé en conséquence. En date du 25 juin 2024, le taux d’inclusion des gains en capital a changé et se présente désormais comme suit :

• La moitié (50 %) de la première tranche de 250 000 $ de gains en capital que vous gagnez au cours de l’année, plus
• les deux tiers (66,67 %) de tout gain en capital supplémentaire.

Comme nous pouvons le constater, pour les gains en capital importants qui dépassent 250 000 $, ce changement hausse l’impôt à payer. Étant donné que la valeur de nombreux logements a considérablement augmenté au cours des dernières années, l’exemption pour résidence principale est maintenant encore plus précieuse.

4. Qu’est-ce qu’une résidence principale?

Quelques conditions doivent être remplies pour qu’une propriété puisse être désignée comme votre résidence principale. Par exemple, vous devez en être le propriétaire, seul ou avec quelqu’un d’autre. Vous ou votre conjoint ou conjoint de fait devez également « l’habiter habituellement » – vous devez donc y vivre au moins une partie de l’année. Au-delà de cela, la définition englobe de nombreux types de logements. Votre résidence principale peut être une maison, un appartement ou une unité, un chalet, une maison mobile, une caravane, une caravane flottante, un droit de tenure à bail dans un logement ou une part du capital social d’une société d’habitation.

Si la superficie totale de la propriété où se trouve votre maison est inférieure à un demi-hectare, le terrain est automatiquement pris en compte dans la résidence principale. Toutefois, pour les propriétés plus grandes, il faut prouver que le logement a besoin du terrain excédentaire pour « remplir adéquatement sa fonction de résidence ».

5. Comment puis-je désigner ma maison comme résidence principale?

Il n’est pas nécessaire de désigner votre maison comme résidence principale jusqu’à sa vente. À ce moment-là, vous devez compléter l’Annexe 3, Gains (ou pertes) en capital et le formulaire T2091IND, Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle). Si vous ne faites pas cette déclaration, vous ne pouvez pas appliquer l’exemption pour résidence principale et vous devrez payer des impôts sur le gain en capital qui découle de la vente.

Si vous n’avez pas rempli ces formulaires l’année de la vente de votre maison, vous pouvez demander une modification de la déclaration de revenus de cette année-là. L’Agence du revenu du Canada (ARC) peut autoriser une désignation tardive, mais ne donne pas de garantie, et une pénalité peut s’appliquer.

6. Puis-je demander l’exemption pour résidence principale plus d’une fois?

Oui. Vous ne pouvez demander l’exemption pour résidence principale qu’une fois par année civile, mais il n’y a pas de limite au nombre de fois où vous pouvez la demander – après tout, les gens déménagent tout au long de leur vie. Cela dit, les reventes précipitées de biens (voir le point 9 ci-dessous) sont explicitement exclues et ne sont pas admissibles à l’exemption pour résidence principale. Les demandes d’exemption pour résidence principale à répétition au cours d’un petit nombre d’années peuvent attirer l’attention de l’ARC.

Il est également important de noter que, si vous êtes marié ou vivez en union de fait, il ne peut y avoir qu’une seule résidence principale entre les époux ou conjoints de fait. Par exemple, si vous demandez l’exemption pour résidence principale pour votre maison, votre conjoint ou conjoint de fait ne peut pas la demander pour un chalet. De même, si vous êtes célibataire, vous ne pouvez désigner qu’une seule propriété comme résidence principale. Ainsi, si vous possédez plusieurs propriétés, toutes celles autres que votre résidence principale seront assujetties à l’impôt sur les gains en capital au moment de leur vente.

7. Et si ma maison était ma résidence principale seulement pendant une partie du temps où j’en ai été propriétaire?

Si votre maison n’est pas admissible à titre de résidence principale pour chaque année où vous en êtes propriétaire, vous pouvez tout de même profiter d’une exemption partielle pour résidence principale. Par exemple, vous pouvez être propriétaire d’une maison (votre résidence principale) et y vivre pendant un certain temps, puis décider de vivre ailleurs pendant quelques années tout en louant votre logement à quelqu’un d’autre. Dans ce scénario, les années où vous ne vivez pas dans votre maison ne sont pas admissibles à l’exemption pour résidence principale. Vous pouvez toutefois demander une exemption partielle.

Formule de calcul d’exemption pour résidence principale

La formule de calcul du taux d’inclusion des gains en capital pour une propriété qui a été votre résidence principale pendant une partie seulement de la période où vous en avez été propriétaire est la suivante :

Gain en capital x (nombre d’années admissibles comme résidence principale + 1) / nombre d’années comme propriétaire

Même si vous ne pouvez avoir qu’une seule résidence principale au cours d’une année donnée, le « + 1 » dans la formule permet de tenir compte de l’exemption pour résidence principale pour deux propriétés si vous vendez une maison et en achetez une autre au cours de la même année.

8. Comment calculer les gains en capital si je loue une chambre ou exploite une entreprise dans ma maison?

Si vous utilisez une partie de votre maison pour gagner ou produire un revenu, vous pouvez tout de même profiter d’une exemption partielle pour résidence principale. Par exemple, vous pouvez louer l’une des chambres et exploiter une garderie dans la salle de jeux. Dans ce scénario, même si vous vivez dans la maison, une partie des locaux de votre maison ne sont pas admissibles à l’exemption pour résidence principale parce que vous les utilisez à d’autres fins. Vous pouvez tout de même demander une exemption partielle, qui sera calculée de l’une des deux façons suivantes :

Superficie (en mètres carrés) non utilisée comme résidence principale / Superficie totale (en mètres carrés) de la maison

ou

Nombre de pièces qui ne sont pas utilisées comme résidence principale / Nombre total de pièces de la maison

Lorsque vous vendez la maison, ce pourcentage sera utilisé pour calculer le gain en capital (et l’impôt qui en résulte) sur la partie de votre maison qui n’est pas une résidence principale.

9. Comment fonctionnent les reventes précipitées de biens avec l’exemption pour résidence principale?

Les reventes précipitées de biens vont à l’encontre de l’esprit de l’exemption pour résidence principale. L’objectif de l’exemption pour résidence principale est de permettre à tout un chacun de profiter de la valeur accrue du logement dans lequel il vit sans accroître ses obligations fiscales. En revanche, pour l’ArC, acheter, rénover et vendre fréquemment des propriétés pour réaliser un profit ressemble davantage à une activité commerciale.

Depuis le 1^er janvier 2023, de nouvelles règles s’appliquent si vous possédez un logement (y compris une propriété locative) pendant moins de 365 jours consécutifs. Dans la plupart des cas, toute hausse de valeur ne sera pas admissible à l’exemption relative aux gains en capital et, de plus, sera imposable à titre de revenu d’entreprise plutôt que de gain en capital. Il existe des exceptions à cette règle, comme un déménagement en raison de la rupture d’une relation, d’une incapacité ou maladie grave, d’une menace à la sécurité personnelle comme dans le cas de violence familiale ou d’une réinstallation pour le travail ou l’école. Mais même dans ces cas, cela devient une question de fait assujettie à la détermination par l’ARC si la plus-value est imposable à titre de gain en capital ou de revenu d’entreprise.

Il est important de prendre des décisions éclairées par de bons conseils fiscaux si vous envisagez de procéder à des reventes précipitées de biens.

10. Comment fonctionne l’exemption pour résidence principale après le décès?

En règle générale, lorsqu’une personne décède, une « disposition réputée » traite tous ses biens comme s’ils avaient été vendus juste avant son décès. En ce qui concerne votre résidence principale, ce qui se passe ensuite dépend de votre situation matrimoniale et de la façon dont la propriété est détenue.

Si elle l’est conjointement avec un conjoint ou conjoint de fait, la propriété peut être transférée à cette personne sans conséquence fiscale. De plus, en supposant que la propriété demeure la résidence principale du survivant, elle sera admissible à l’exemption pour résidence principale au moment de sa vente ou du décès du survivant. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de désigner la propriété comme résidence principale au décès du premier conjoint ou conjoint de fait.

Pour les personnes célibataires, la disposition réputée au décès comprend la résidence principale. L’exonération pour résidence principale est toujours disponible et, pour assurer une déclaration appropriée, le liquidateur de la succession doit généralement remplir l’Annexe 3, Gains en capital (ou pertes) et le Formulaire T1255, puis les joindre à la déclaration de revenus finale du défunt. Si la propriété est léguée à d’autres bénéficiaires, comme vos enfants, tout gain supplémentaire à partir de ce moment est imposable pour eux, à moins qu’ils ne fassent de la maison leur résidence principale.

Comment nous pouvons vous aider

Chaque fois que vous prenez des décisions qui ont une incidence sur votre vie financière, y compris sur la façon d’appliquer l’exemption pour résidence principale, il est judicieux de demander l’aide d’un conseiller et d’un fiscaliste.